problema condominio

[Mazzoli Andrea]

ciao ragazzi,
chiedo un parere con voi che magari qualcuno ha avuto esperienza simili e mi sa consigliare.
i fatti sono questi:
abito in un condominio di 7 unità abitative in cui siamo tutti proprietari della proprio appartamento da 6 anni...e,sempre da 6 anni,c è uno di noi che puntualmente,non paga le rate,le spese,il fondocassa...accumula accumula,è arrivato ad un debito,nei confronti del condomio,di circa 4mila euro
cosa succede:l'amministratore ieri sera convoca una riunione(straordinaria)per farci il punto della situazione,e,improvvisamente,sembra volere i soldi,dicendo che lui personalmente è 3 anni che non percepisce il proprio"compenso"per fare quadrare i conti del condomio,ma,ora,dietro sollecito della sede principale della società per cui opera,deve rientrare(la cosa buffa è che in questi anni,oltre a mandare lettere,non ha mai mosso un dito per il recupero del credito)
quindi,io e altri 2 condomini ci rechiamo dal "non-pagante"a fargli il punto della situazione(naturalmente,il tipo è uno sbandato,un poveraccio senza arte ne parte)e i retroscena della vicenda(fortunatamente solo verbali)non ve li sto a narrare
senonchè la settimana indietro incontro un ragazzo che fa l'amministratore di condominio diciamo"in proprio",senza fare capo ad altre società e,conoscendolo,in via confidenziale gli chiedo un consiglio...
partendo dal principio che sembra che l'appartamento del"non-pagante"si stato da poco pignolato(cmq il tipo non ha un becco di quattrino,manco un'auto,tanto non lavora)e nella casa abita un minore
il"mio amico"mi dice che il mio amministratore fa capo ad una società di chiara natura politica che non cura gli interessi dei paganti ma dei non paganti(cosi spiegata a grandi linee)e mi dice che costui comunque non muoverà mai un dito fisicamente per riscuotere qualcosa(come effettivamente è andata fino ad adesso)
inoltre,se la banca ha pignolato lo stabile,dobbiamo essere noi a fare diciamo un'ingiunzione d'asta tramite legale perchè la banca ora non manda case all'asta perchè non ci guadagna...
...e,se comunque,decidiamo di cambiare amministratore,dobbiamo saldare il debito noi personalmente(perchè,da quanto ho capito,i debiti del tipo sono retroattivi nei confronti del condominio per massimo 2 anni)!!!
constatato che questa non è la favola della buonanotte,spero non vi siate addormentati nel leggere e possiate darmi un consiglio...

[Hypa]

porca miseria Andrea..purtroppo in condominio capita spesso di trovare qualcuno "problematico"..
A me di solito arrivano le lettere con il conto da pagare, ed una volta che ho dimenticato di pagare è arrivata subito una lettera dal recupero crediti..

[Mazzoli Andrea]

...probabilmente il tuo amministratore lavora meglio...
noi,essendo in pochi,siamo sempre andati molto in fiducia,forse fin troppo,e queste son le conseguenze...

[RobyVerona]

...probabilmente il tuo amministratore lavora meglio...
noi,essendo in pochi,siamo sempre andati molto in fiducia,forse fin troppo,e queste son le conseguenze...

Troppo complicata la faccenda Andrea, o qui sul forum c'è uno che fa l'amministratore e magari anche un'avvocato altrimenti penso che difficilmente avrai una risposta esauriente.

Penso che il ricorso ad un legale da parte vostra sia la prima mossa da fare.

[Mazzoli Andrea]

grazie RobyVerona,era proprio in questo che speravo...il discorso che sono cose che,quando capitano,ti fanno salire il sangue in testa e cosi su 2 piedi non sapevo con chi parlarne...
poi,per persone che non se ne intendono come me,sono vere e proprie apocalisse i tempi di attesa legali!
l'unica cosa che ho capito della mia vicenda è stata che(guardando su internet)
non c'è stato il passaggio
-non pagato --->messa in mora--->decreto ingiuntivo(ok spese legali,ma almeno avremmo frenato il debito)

scusate lo sfogo!!!

[RobyVerona]

grazie RobyVerona,era proprio in questo che speravo...il discorso che sono cose che,quando capitano,ti fanno salire il sangue in testa e cosi su 2 piedi non sapevo con chi parlarne...
poi,per persone che non se ne intendono come me,sono vere e proprie apocalisse i tempi di attesa legali!
l'unica cosa che ho capito della mia vicenda è stata che(guardando su internet)
non c'è stato il passaggio
-non pagato --->messa in mora--->decreto ingiuntivo(ok spese legali,ma almeno avremmo frenato il debito)

scusate lo sfogo!!!

No no Andrea, non ti devi scusare per lo sfogo, specie di questi tempi... Hai fatto comunque bene ad aprire il tread chissà mai che qualcuno ti possa dare un'aiuto concreto. Qui è come una grande famiglia, quello che si può si fa!

[crilù]

Vai su Condominio Web, è u sito che tratta tutte queste problematiche.

[giangi1970]

Andrea...ci siamo passati anche noi...
Pero'ci sono delle cose che non mi tornano....
1 ) l'amministratore ha messo soldi di tasca sua????
E quando mai?????
Ho e' un cretino o e' un'emerita balla.....
Per far quadrare i conti poi....senno' non percepisce stipendio....ma non scherziamo...
E' un dipendente di una societa'...e che i conti quadrino o no lo stipendio lo prende comuqnue...
Un proprietario che non paga e' a carico del condominio(se non vuole andare per vie legali)e decide didividersi il debito....e questo lo si fa' perche',come condomio,aveve un conto corrente aperto da qualche parte( di solito con le poste) che deve quadrare a fine anno senno' si pagano gli interessi...
Ma che il vostro amministratore abbia cacciato soldi di tasca sua e' un'emerita stronzata....
2) Andare per vie legali,almeno a noi e' successo cosi,conviene solo se chi "denunci" ah effettivamente la possibilita' di pagare....senno' sei punto a capo....risolvi questi 6 anni di morosita'...a lui non portano via niente,perche' non ce l'ha,e ricomincia ad essere moroso...fra 6 anni sei punto a capo...
Se non e' altro non siete voi a dividervi al spesa della morosita'.....
3) Le spese dell'avvocato per la causa le pagate comunque voi.....quindi fatevi due conti se e' meno costoso l'avvocato o pagare ,dividendola,la morosita' dell'inquilino...
Lo' so'....tu mi dirai...ma cosi l'ha vinta lui....e io ti rispondo....si...siamo in italia....

[giuseppe rametta]

Andrea il moroso è proprietario dell'appartamento, giusto?
quindi il pignoramento verrebbe fatto sull'immobile non è un problema e conta poco se ci sono minori e quant altro...
recatevi da un legale perchè se revocate di punta in bianco il mandato all'amministratore vi chiederà l'insoluto ad oggi maturato...avete delle ricevute?qualcosa che l'amministratore vi abbia rilasciato?
per le spese di recupero crediti almeno io non chiedo nulla al cliente perchè le spese legali verranno liquidate nella nota a spese una volta ultimata la procedura...vi spiego meglio...ad esempio col decreto ingiuntivo chiedo il tot da recuperare al mio cliente(es. 1000 euro) ed il Giudice aggiungerà a questa voce le spese per il D.I (ulteriori 400 euro per un tot. di 1400 euro)....quindi in realtà chi paga è il moroso...
funziona così: messa in mora....decreto ingiuntivo---atto di precetto-----pignoramento immobiliare o mobiliare in base a quello che il tizio possiede.
se posso esserti d'aiuto magari scrivimi in mp...sarò lieto di aiutarti!

[Hypa]

Comunque non andare te personalmente dal tipo a cercare una soluzione, alla fine l'amministratore deve pur servire a qualcosa, e se non gli tornano i conti che ci pensasse lui a parlare con l'inquilino.

[Riccio79]

Probabilmente l'unica soluzione che troverà il legale è di mettere un'ipoteca legale sull'appartamento, il problema è che sarà di 2 grado visto che in primo c'è la banca.... in buona sostanza vi mettete "in coda" come creditori..... Indi per cui nel momento in cui la casa andrà all'asta, se avanzerà qualcosa tra il venduto e il debito verso la banca, dovreste prenderli voi.... Tieni presente che ci vorranno anni, e nel frattempo il debito non potrà fare altro che aumentare....
Purtroppo mi sa che dovrete farvi carico nel debito esistente, e da quel momento in poi dividere le spese condominiali per 6 e non per 7.....

[Mazzoli Andrea]

grazie ragazzi per la "solidarietà" dimostrata...
giuseppe rametta grazie 1000!vedo che sei"del mestiere"
infatti è quello che ha fatto l'amministrore appena abbiamo minacciato di andare in "autogestione" chiederci seduta stante l'insoluto...per le ricevute mi devo informare,intanto,da solo,ho scoperto che l'immobile risulta pignolato....e,come spesso succede in questi casi,il propietario(ex a questo punto)non ha nemmeno gli "occhi x piangere"(quindi non riesci a portagli via niente)

l'unica speranza a questo punto è di accodarsi alla banca?ma la stessa non ha convenienza a mandare all'asta...naturalmente,al tempo della valutazione dell'immobile,fu gonfiata la perizia...e se il tipo praticamente non ha pagato nulla del mutuo si trova ad essere sotto la banca stessa...

giangi1970 mi sono espresso male...l'amministratore intendeva dire che non percepisce la percentuale sua di compenso sulla gestione(da detta sua perchè si fida di noi che ci conosce e sa che,a parte questo condomine,siamo tutte persone "per bene")

a questo punto conviene che sento personalmente se la società a cui fa capo il mio amministratore possiede(e penso proprio di si)avvocati convenzionati,pagheremo quel che c'è da pagare(e come al solito in italia pagano le persone oneste e che lavorano)almeno freneremo il debito...perchè a questo punto le spese condominiali "solite" le deve pagare la banca essendo l'intestataria dello stabile?

grazie ancora ragazzi!!!

[egabriele]

Brutta faccenda Andrea, non me ne intendo e non ti so dare consigli legali.

Se c'e' un minore di mezzo con un padre sbandato, pero' mettetevi anche una mano sul cuore e cercate di gestire la cosa in modo umano, al di la' del discorso legale.

Se pero' l'amministratore non ha mai mandato lettere minacciose o messo via via al corrente voi della situazione, neanche lui ha fatto il suo dovere. Quindi in ogni caso, appena la situazione lo permette, lo cambierei.

Che abbia rinunciato al suo compenso per 4 anni, non ci credo proprio comunque.

Ora vado a controllare se ho pagato l'ultima rata del condominio!!!

[Riccio79]

Andrea la banca ovviamente non è proprietaria dell'immobile, è solo creditrice dell'attuale proprietario e vanta, a garanzia del debito, un'ipoteca legale sul bene.... quindi non risponde delle spese condominiali...
Però mi sono informato, e ti posso dire, con assoluta certezza, che se l'amministratore di condominio non è in grado di dimostrare di essere intervenuto, nel corso del tempo, per sollecitare i vari pagamenti delle spese condomniali, ne risponde civilmente..... Quindi vi potete rivalere anche sull'amministratore.....
Saluti!

[Mazzoli Andrea]

Però mi sono informato, e ti posso dire, con assoluta certezza, che se l'amministratore di condominio non è in grado di dimostrare di essere intervenuto, nel corso del tempo, per sollecitare i vari pagamenti delle spese condomniali, ne risponde civilmente..... Quindi vi potete rivalere anche sull'amministratore.....


...mi piace....
...lunedi sera prossimo devo andare dall'amministratore...ci provo ad andare sotto....
grazie Riccio79!

[giuseppe rametta]

Andrea, Riccio ha ragione...avete provato ad effettuare una visura?
così potete vedere se il tizio possiede altro o meno...;-)
se l'immobile è già ipotecato potrete soddisfarvi sull'eventuale parte residua...controllate che il Tizio però non possieda auto e quant'altro...eventualmente pignarate quelle....vedete se possiede altri beni immobili o mobili...

[gerry]

ciao,
Vi posso garantire che a volte l'amministratore per far andare avanti il condominio mette anche dei soldi suoi, di solito succede quando non c'è un conto codominale.
Comunque ora l'unica cosa da fare è cambiare amministratore e iniziare la pratica per il recupero dei crediti; non ti preoccupoare di dover mettere i soldi del moroso, tanto anche se non cambia amministratore ora quello in carica ti chiederà di coprire le spese arretrate del moroso e poi quando questo pagherà (se pagherà rientrerete)
Di solito quando succedono queste cose il condominio non rientra di nulla o quasi.....
Infatti dopo il decreto ingiuntivo bisogna continuare la pratica per arrivare alla vendita, il condominio (quindi anche tu) anticipa i soldi del legale delle perizie e delle varie pubblicità immobiliari (per le pratiche dell'asta); i soldi da anticipare prima della vendita arrivano a circa 10000#12000 euro e la vendita arriva dopo circa 5-6 anni (almeno a TOrino i tempi e i costi sono quelli).
Poi una volta venduto l'alloggio le spese legali si recuperano (l'amministratore deve tenere tutti i conti) ma pe quanto riguarda il debito del condomino...........
Il compratore pagherà l'anno in corso e quello precedente, per il resto del debito si aprono varie ipotesi:
1° se dopo la vendita e il saldo dei vari debitori privilegiati (banche e simili) rimane qualche cosa questo capitale servirà per coprire il debito condominiale e la rimanenza andrà all'esecutato.
2° se dopo la vendita e il saldo dei vari debitori privilegiati (banche e simili) non rimane nulla il condominio la prenderà nel ........

Spesso però quando si inizia la procedura per arrivare alla vendita il condomino, se ne ha la possibilità, chiederà e concorderà un piano di rientro dilazionato del debito ( se poi non rispetta il piano si divrà iniziare la procedura su descritta).

per Riccio79 mi dispiace ma l'amministratore non risponde civilmente di nulla

ciao GErry

ps
Se vuoi contattami in privato con un numero di telefono, è più facile parlare che scrivere, ma purtroppo le scelte da fare sono poche

[gerry]

Dimenticavo........ difficilmente potrete accodarvi alla procedure della banca, di solito la banca aspetta di accodarsi alla procedura del condominio......

Alla banca non conviene andare all'asta e pertanto, se si tratta di debiti alti e di beni di valore insufficente aspetta e poi si accoda al condominio.
La banca non paga non le spese condominiali in quanto non è l'intestataria dell'alloggio (altrimenti non saresti in questa situazione)

ciao Gerry