consigli per acquisto casa..Pietro Romano, Gerry...
 

ciaoo a tutti...
sto acquistando casa..in maniera un po' particolare..:-)
in pratica diamo un anticipo..poi per 8 anni daremo una rata mensile che farà cumulo con l'anticipo..tutto verrà registrato come caparra confirmatoria..
alla fine degli 8 anni pagherò la differenza e quindi faremo il rogito.
spero di essermi spiegato.
domande:
- la caparra confirmatoria può essere pagata a rate legalmente così come faremmo noi..?
- questo compromesso (registrato dal notaio in conservatoria) ha valore legale, cioè sono tutelato?
- posso prendere la residenza in questa casa?
- questo compromesso vale per deudzioni fiscali (tipo in dichiarazione dei redditi)?
- questo compromesso ha valore nell'ISEE, cioè viene visto come spesa effettiva e quindi fiscalmente rilevante?

io da ex agente immobiliare ti sconsiglio vivamente questo tipo di soluzione, spiego per quanto registri tutto quello che vuoi registrare la propietà resta del primo acquirente e quindi porgi il fianco al rischio di ipoteche verso il quale hai si prelazione ma non parte in causa essendo tu terzo.
Spiego con un esempio casa vale 100.000 euro equitalia ipoteca per 50.000 tu devi dare 60.000 la logica vorrebbe che tu essendo promesso acquirente sia privilegiato, in effeti è cosi ma non puoi subentrare al debito del venditore e quindi non puoi pagare tu equitalia quindi dovresti dare i 60.000 al venditore "sperare" che paghi aspettare che equitalia dia presto la liberatoria far cancellare la trascrizione e acquistare tu il bene... il problema che se in questo periodo esce un altro creditore può trascrivere una nuova ipoteca e tu a quel punto sei veramente nei guai . . .

e se a quel punto non disponi della somma necessaria ad effettuare il saldo?

oceano hai ragione però aspetta mi ero dimenticato dei pezzi..
il venditore ha ancora un mutuo sulle spalle..che gli pagherei io (non mi prendo il suo mutuo, ma pago la rata mensile direttamente alla banca, quindi sono sicuro che sarà pagato)..
finchè io pago, la banca non ha motivo di confiscare il bene..giusto?

anthias..se alla fine non ho i soldi per chiudere il gioco..sono un pirla..ma i soldi li avrò...ho 8 anni per trovare un mutuo e comunque dovrebbero arrivarmi dei soldini tra qualche anno..(non tiro le gambe a nessuno eh...) dalla vendita di un terreno..con cui chiuderei in anticipo tutto..

se è questo il problema accolati , rinegozia o amplia il mutuo già esistente e fai tutto ora ..
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la banca no...
ma un terzo?
se non paga un fornitor ?
se non paga le tasse ed ha intestato solo quello equitalia se ne sbatte del tuo compromesso :-))

non posso oceano perchè per la cifra che chiedono non mi darebbero il mutuo totale...
e accollarmi il mutuo residuo e pagare la differenza a fine mutuo è assurdo se non si fa il rogito e ovviamente non mi fa il rogito finchè non pago tutto...
ma scusa...mettiamo che il venditore cambi idea tra qualche anno..mi deve ridare la caparra no? sia quella data subito che le rate pagate..perchè tutto diventa caparra confirmatoria..quindi il suo valore crescerà mese dopo mese...io vorrei sapere se questo è valido?

quello che dici è giusto ma ricordati che tra la teoria e la pratica c'è sempre di mezzo un mondo... se fà bancarotta e non gli resta un euro che ti da? io almeno una visura totale sulla persone la farei ed inizierei a vedere se ha intestato questo unico bene, quante ipoteche... insomma fatti seguire da qualcuno esperto... paga sto avvocato insomma ;-)

uhm....anche sulle spese in realtà dovremmo accordarci perchè di fatto noi stiamo comprando casa..quindi forse dovremmo pagarle noi..ma penso che anche equitalia prima di confiscare casa avvertirebbe no? e nel caso potremmo interagire..

:-D:-D:-D

#rotfl##rotfl##rotfl##rotfl##rotfl#

scusa... ma non ho resistito... ma hai capito ? EQUITALIA....
leggi un pò uno dei tanti esempi....

http://ilcorsivoquotidiano.net/2012/...ta-di-63-euro/

Mi sembra tipo la procura nelle auto, una grande fregatura
Questi accordi andrebbero fatti al massimo tra parenti e gia li si spera
Non sono del settore ma se ho capito bene l immobile resta intestato a lui Nonstante atto del notaio tipo procura?


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poniamo faccia bancarotta..io ho diritto di prelazione sul bene..a quel punto posso acquistarlo direttamente dalla banca che probabilmente me lo venderebbe a cifra minore di quanto non fa attualmente il venditore..
o no?
minchia oceano mi stai smontando una casa che cerco da quattro anni..

vabbe che devo dirti tutto bene e viva l italia?
Io non ti ho detto di NON farlo ho detto di andare da un avvocato e di fare controlli sulla persona approfondita è smontare?
sicuramente devi metterci un 10% di spese in più della normale procedura perche tra registrazioni ipoteche diritti ecc ecc perchè ad esempio per tutelarti devi trascrivere l intero valore pagato e non il valore catastale e già li al 4 % so sordi.... io cerco solo di farti aprire gli occhi.. poi fai tu a me se sei felice va bene cosi #70

[QUOTE=oceanooo;1061391196] vabbe che devo dirti tutto bene e viva l italia?
Io non ti ho detto di NON farlo ho detto di andare da un avvocato e di fare controlli sulla persona approfondita è smontare?
sicuramente devi metterci un 10% di spese in più della normale procedura perche tra registrazioni ipoteche diritti ecc ecc perchè ad esempio per tutelarti devi trascrivere l intero valore pagato e non il valore catastale e già li al 4 % so sordi....

non ho capito..!
che ipoteche dovrei fare?
di che 4% parli
l'agenzia che mi segue dice che il notaio gli fa il compromesso gratis (probabilmente gli daranno dei soldi loro direttamente dallo loro carissima parcella..) che dovrò pagare solo lo 0,25% del valore di vendita della casa...

8 anni????
io avrei paura di fare un'operazione del genere con 8 mesi d'anticipo

mi spiegate? matteo io ho pensato (in realtà me lo ha confermato anche una mia amica avvocato) che se questo cambia idea mi deve ridare la caparra..anche il doppio in teoria..di tutto ciò che è stato versato..in ogni caso la trascrizione in conservatoria non serve proprio per questo..cioè se lui fa debiti e non paga una cippa..si attaccano alla casa..ma troveranno che un pirla sta dando dei soldi per questa proprietà..quindi penso chiederanno a me di risarcirli ed io li scalerò dal debito che devo al venditore,...no?

se la casa costa 100.000 euro ma avrà un valore catastale mediamente poco più di un terzo quindi diciamo 40.000 euro bene di solito si dichiara 40.000 così tu pagherai una tassa allo stato sulla trascrizione all acquisto del bene (oltre al compenso del notaio) del 4% in caso di prima casa...
se era tutto limpido avresti pagato quindi nell esempio 40.000 x 4= 1.600€ ora per tutelarti devi per forza dichiarare tutto quindi 4% di 100.000 = 4.000 quindi 2.400 euro in più....
ed ho ipotizzata una rendita bassissima....
ma visto che di queste cose non ne capisci molto ti ripeto non per scoraggiarti affidati ad un consulente terzo e lascia stare l agenzia...

Aspetta oceano ma io il rogito lo farò fra 8 anni..non è allora che dovrò fare la trascrizione?
Ma scusa ammesso che equitalia gli sequestri il bene..lo venderà per pagare i suoi debiti giusto? Fra i suoi creditori dovrei esserci anche io..attualmente siete voi i miei consulenti..una mia amica avvocatessa si sta informando..deve essere tranquillo in tutto o lascio perdere..

certo.. io ti ho solo fatto notare che tra 8 anni se le leggi restano queste ( e non credo parlano di incrementi significativi ) avrai cmq un aumento della imposta da versare...

Marco, anticipo senza tante spiegazioni la risposta di Gerry, NON FARE *******......credo possa bastare.....

si oceano lo so che fra 8 anni dovrò fare i conti con delle spese notarili..ma è messo in conto..
non avevo mai considerato l'idea di dichiarare il solo valore catastale..ma comunque se arriviamo a fra 8 anni vorrà dire che tutto sarà andato in porto..quindi perchè non potrei dichiarare il valore catastale ?

Ivano devo capire..sarei pirla a buttare via l'idea senza valutare rischi e benefici..parlando con agenzia e avvocato non ho trovato tutti sti contro..
non ho aperto il topic per perdere tempo, devo capire quali sono tutti i contro..
per me attualmente è una delle poche possibilità di avere casa mia o quantomeno di non buttare via soldi in affitto..
non intendo neanche fare cose assurde ma per adesso la mia avvocatessa non mi ha detto che è una cosa così folle..illuminatemi..
intendiamoci, se questo cambia idea ma io rientro (che me li dia lui o equitalia non mi importa) dei miei anticipi comunque ho messo da parte dei soldi e non buttati..

Marco, ora sono in ufficio e sto per far firmare un preliminare e non ho tempo di dirti quello che penso #07#07 ..... questa sera ti rispondo bene......
Ma comunque ricorda che la proprietà di un bene immobile si trasferisce solo con un atto pubblico, fino a quel momento non sei proprietario.......
8 anni sono un casino e tu devi fidardi del venditore, quindi se lo conosci bene (è un tuo parente?) fai pure altrimenti ........
In ogni caso controlla cosa fa il venditore (di lavoro) se ha dei rischi, se rischia di morire (età o malattie) e ricorda che tu non saresti un creditore privilegiato.
Per quanto riguarda il farsi dare indietro la caparra (anzi il doppio ) auguri.
Certo che se ti trasferisci nell'alloggio in caso qualche cosa andasse male, almeno avranno dei problemi a sbatterti fuori

per ora ciao, più tardi magari ne parliamo

GErry

ivano mi mandi in mp il numero di gerry che l'ho perso?
grazie
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ok grazie..se mi rimandi il cell più tardi ti chiamo o se sei a casa o vuoi passare da me ne parliamo di persona..

ma lui che rischi correrebbe se mi intestasse casa (mi accollerei i 105000 euro residui del suo mutuo) e con la promessa (certificata da un notaio) di dargli entro tot anni i restanti euri..
io gli sto dando 105000 come acconto in questo caso..direi che la buona fede ce la metto e certifico..

ok ho sentito gerry che mi ha abbastanza smontato..
detto ciò però mi chiedevo e vi chiedo...
oggi io pago 640 euro mese di affitto
nell'accordo di rate per caparra di quella casa pagherei 700 euro al mese..
male male male che vada non mi è cambiato molto..diciamo che rischierei di comprare casa e che vada proprio tutto male rischio che qualcosa mi torni indietro ammesso che chi dovesse mai pignorare casa avanzi soldi anche x me oltre eventuali creditori.
e se proprio tutto va malissimo li avrei comunque spesi dove sono ora, no?
ammesso questo non dovrei dare alcuna caparra in cash semmai, ma tutto a rate, così che se tutto va male lo posso prendere come fosse un affitto anche se non lo è..che dite?

buddah, è vero che ho letto tutto velocemente, ma da bancario ti dico che non ti darei mai un mutuo in una situazione così contorta, ne ora ne fra 8 anni.
Sarà pure la casa dei tuoi sogni, ma 8 anni sono un'infinità e a chi te la sta vendendo può succedere di tutto e tu te la prendi in saccoccia: prova a chiedere, provocatoriamente, se il venditore ti rilascia una fidejussione bancaria della validità di 8 anni a garanzia del adempimento della sua obbligazione a rogitarti l'immobile, libero da qualsivoglia gravame o in caso negativo a restituirti quello che gli hai versato negli anni!!!!!!! se mai riuscissi ad ottenerla allora OK.

Se posso darti un consoglio: trovane un'altra..... pazienza per questa!!!

io dico che tutti i soldi che paghi per qualcosa ,

senza che sia effettivamente tua ,rischi di perderli .

l'unica cosa che ti tutela e' un notaio .

senza rogito non sei padrone di nulla .

e le chiacchiere stanno a zero .

attento alle inculate ..............

Te lo sconsiglio....
Troppi giri....
troppi casini.....

quando si compra casa ( parere mio) si fa tutto subito nel giro di 2/3 mesi .

a me non mi convince.....

comunque se vuoi un consiglio puoi chiedere ad un notaio che ti sapra consigliare......
( se vuoi chiamami che ti do il numero di quello che ho "usato " io per acquistare casa a dicembre) su 20 e dico 20 preventivi di notai a torino....lui era il meno ladro :-D )

ciao marco!
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ho letto ora... condivido....


marco non far *******!!!#07#07#07

***** case a torino c'è ne sono a bizzeffe... proprio quella???:-D:-D

Scusa lupetto ma perché non mi faresti il mutuo fra 8 anni..farei il rogito fra 8 anni..sarebbe tutto regolare?
E oggi il mutuo me lo accollerei solo se facessimo il rogito..
Se i soldi vengono dati come caparra confirmatoria per legge se si ritira non dovrebbe ridarmeli..?
Se avesse debiti e una qualsivoglia banca gli sequestrasse l'immobile io sarei fra i creditori mi sembra di capire.. Il rischio è che non bastino i soldi per risarcirmi..ma rispetto all'affitto che pago oggi cosa cambierebbe?

Se è in grado di farlo...... altrimenti la scrittura privata registrata e quant'altro la puoi usare come ********.
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Una banca molto difficilmente iscrive un'ipoteca legale su un immobile: solitamente lo fanno, come già detto da oceano, i fornitori insoddisfatti o l'agenzia delle Entrate (Equitalia) che nel tempo che tu usi per fare una pipì, loro ci mettono sulla casa l'ipoteca .....

Per il dicorso dell'affitto: se la rata che ti "accolleresti" per 8 anni è mooolto più bassa dei fitti medi, allora potresti anche rischiare e fra 8 anni si vede, ma non dargli nessun acconto però.

Che lavoro fa il venditore? E' un soggetto fallibile? Ha società, è un imprenditore?

Gerry ti ha gia detto che non saresti un creditore privilegiato, quindi chiunque pignorasse la casa potrebbe decidere di darla o venderla a chi vuole.
Inoltre con un contratto d'affitto hai un minimo di sicurezza dettata dalla durata di quest'ultimo, senza il quale un eventuale "grosso e cattivo" pignoratore invece può buttarti fuori.TU per 8 anni non sarai mai il padrone di quell'immobile e non avrai mai nessun diritto.La caparra anche se sotto firma del notaio non ti da diritti sull'immobile.

Credo sia cruciale sapere questo.......

Perchè non mi è chiaro il motivo per cui il venditore ti da la casa in uso ma te la vende fra 8 anni.......
Perchè vorrebbe incassare dei chiamiamoli "fitti" per 8 anni e solo allora trasferirti la proprietà?

Per me puzza da 1 km!!!!!!!

Effettivamente perchè non metterla sul mercato e venderla in un solo botto prendendosi l'intera cifra subito............

marco, non vendere il camper, vah... :-D

no dai, io ho sempre rischiato nella vita (niente di trascendentale...) e mi è sempre andata bene. se fosse 10 anni fa, io nei tuoi panni l'avrei fatto. adesso con moglie e figli mi sa di no...

però se non hai anticipi o cazzi vari da dare, è vero, non ti cambia niente da un affitto. però non ci hai detto se ci andresti subito a vivere...
attento però che non è garantito come un affitto.. aspettano che sei in vacanza o in giro a fare la spesa, ti cambiano la serratura e ciao...

e poi ci scandalizziamo se mettono le bombe ad equitalia??
( che poi già il nome è una presa per il cu.....

Pozzy..Si ci andrei a vivere subito..
Un'altra mia proposta era di fare un contratto di affitto a tot euro al mese..
Con promessa di vendita fra tot anni di euro (totale meno pagato in 8 anni) ..così cosa rischierei?
Non la riesce a vendere e deve andare in Svezia in missione cattolica..ha 6 figli ed in Italia non riesce più a mantenerli.. Li avrebbe appoggi dalla diocesi..non so che lavoro faccia ma è alla frutta!
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Non riesce a venderla e visto che non riesce più a pagare le spese ha fretta..

mica ho capito...spiega spiega che sono curioso
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seee.. e do lo peschi piu.. in svezia...

aspetta, probabilmente l'hai detto e non l'ho capito... non puoi acquistarla tu subentrando nel suo mutuo?

Tipo strano , se mi permetti, non e che deve espatriare in fretta, ., si chiama mica schettino :):D
Ma scusa non puo rinegoziare il mutuo da 8 a 15 anni oppure se lo affitta lui tra 8 anni ha l immobile anche se risiede all estero , inoltre mi chiedevo 700 euro su 8 anni viene sui 70000 non 105000
Comunque il ragionamento tra affitto e questo al massimo ho nulla lo stesso non fa una piega sul lato materiale , anche se magari ora l affitto lo scarichi mentre questo non so , pero considera il fattore morale fra 8 anni scoprire l inciucio con otto anni in piu sulle spalle , potrebbe rivelarsi un fallimento morale

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[QUOTE=oceanooo;1061392172] mica ho capito...spiega spiega che sono curioso
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ciao oceano,
che c'è da spiegare....
ho letto l'articolo che hai messo tu, del povero vecchietto ....( è qualcosa di allucinante#28f#28f!!!)
e mi sono ricordato degli ultimi eventi dinamitardi contro equitalia.... che non hanno tutti i torti!!! tutto qui....